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 　　近年來，伴隨出國留學 現象越來越普遍，“以房養學”也漸成了一個熱門話題。

　　所謂“以房養學”，就是在海外買一套房子，用該房的租金收益支付孩子在當地留學的費用，以減輕經濟負擔。

　　這可行嗎?專門從事海外置業服務的楊經理算了一筆賬。

　　“基本公式”很重要

　　5月27日，楊經理先介紹了“基本公式”。例如您在澳洲以45萬澳元(下同)買了一套2房公寓，貸款70% = 31.5萬澳元，首付13.5萬澳元;其中1房自住、1房出租。租金每間300澳元/周，4年租金總收入300澳元×52周×4年=6.24萬澳元;4年利息支出31.5萬×5.6%×4年=7萬澳元;學費+生活費=3萬×4年= 12萬澳元;子女自住節省房租300澳元×52周×4年=6.24萬澳元;4年房價每年升值7%：45萬×7%×4年= 12.6萬澳元;4年房產總投入45萬+7萬=52萬澳元;4年房產總收入：租金6.24萬+自住節省6.24萬=12.48萬澳元;4年的學費+生活費：3萬×4年=12萬澳元。

　　這樣，4年之后子女畢業回國，再以57.6萬澳元賣掉。至此時，該公寓盈利：57.6萬(賣出價)-45萬(購房價)-7萬(利息支出)-12萬(學費、生活費)+12.48萬(租金收入+子女房租節省)=6.08萬澳元。這是“以房養學”常見的“基本公式”，依此實施子女完成學業后，不僅大大減少家庭支出，而且還有贏余。

　　條件較好可選“超前型”

　　楊經理介紹，按投資時間等可分為“超前型”和“隨后型”兩大類。“超前型”是指孩子還未到國外便開始操作。

　　如沈陽的“準留學生”家長王先生的做法就是“超前型”實例。今年47歲的王先生與愛人育有一女，今年15歲。因打算女兒4年后留學澳洲，王先生經一番咨詢后超前實施“以房養學”計劃。去年4月，他在購買了墨爾本西區別墅樓花(總價40萬澳元)，首付30%約合人民幣56萬元。到今年4月，澳元升幅達50%，加之墨爾本西區房價大漲15%，又享受買樓花減免印花稅政策，他的投入經一年已翻了一番。

　　條件一般可選“隨后型”

　　“隨后型”是指子女入學再行“以房養學”計劃。沈陽某企業經理姜女士和她兒子小孫，講述了親歷。4年前，已赴澳留學的小孫提議，姜女士在悉尼一好地段投資了一處三房房產，總價約40萬澳元(首付40%，月供1500澳元)，其兒子留學3年的學費6萬澳元，生活費一個月1000澳元，計3.6萬澳元。三房小孫自住一間，其余兩間分別租給了3個留學生和一對韓國夫婦。雙人間周租金是240澳元，另一間周租金是160澳元，月租收入為1600澳元，三年收入為5.76萬澳元，扣除3年日常費用約5萬澳元，近幾年澳地產價每年平均漲10%，母子投資的地段稍高達12%。3年后她將該房出手為56萬澳元，減去留學和房產投資成本，還賺了11萬澳元。去年小孫畢業后即加入當地一置業公司。當年8月，他又首付10%，在悉尼市郊外購買了總價為52萬澳元的50平方米的樓花，目前該樓盤開發公司已向小孫表示，愿以62萬澳元回購該樓花，“理論”上講小孫又賺了約10萬澳元。

　　掌握“要領”回避“誤區”

　　業界人士也提醒，“以房養學”是投資行為，存在一定風險。必須掌握“要領”：第一是地段問題，一般來說，靠近大學附近地段升值潛力大。這決定房子升值潛力和出租轉手的難易程度。如在澳投資最好還是選擇墨爾本、悉尼等一些大城市;第二是匯率問題，澳房價長期變化不大，但匯率多次起伏，必須選適當時機投資。同時，要注意三大誤區。誤區一是什么房都可以買。澳規定，外國人只能買一手房，以留學生名義可以買二手房，但只能自住不可出租，且畢業一定要賣出去，一手房則無此限制。誤區二是買房找個中介就可以。應盡量選擇大的房地產開發商。誤區三是澳元買房增值空間大。澳洲房地產相對穩定，漲幅大約每年5%-10%。無論從長期還是短期看，不太可能大賺。